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工藤 一善
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勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル~原状回復工事業者が初めて明かす儲かるサポート業者の選び方 単行本（ソフトカバー） – 2009/8/17

工藤一善 (著)
5つ星のうち3.8 20
すべての形式と版を表示
もう、空室なんか怖くない!!
「即入居」の決め手は「優良サポート業者選び」にある。
ウラのウラまで知り尽くした業界のプロが初めて明かす
満室経営マル秘ノウハウ。

ベストセラー「金持ち大家さん(R)」シリーズ著者 浦田 健氏推薦
「ここまで、大家さんのため、入居者のためを思ってくれる工事業者さんがいたでしょうか?
自社の利益を削ってでも、あなたに伝えたいことがある、そんな意気込みを感じる一冊です。

物件を買ってからがアパマン投資の本当の勝負が始まる!
「満室経営」を常に実現できる大家さんが勝者となる。
「高収益」は「優良サポート業者選び」で決まる。
間違ったら大変!!「サポート業者」次第で雲泥の差が!!
勝ち組大家さんが選ぶべき「管理会社」「工事業者」の条件とは?
運営サポートの最前線にいる筆者だからこそ語れるウラ話が満載。

本書は、アパマン経営において切っても切り離せない「原状回復工事」。
アパマン業界に深くかかわる「原状回復工事専門業者」社長であり、
自らも現役の大家さんである著者が書いた本。
著者は、各種大家さん向けセミナーや「大家検定」の講師としても人気が急上昇、いま話題の人。
専門業者ならではの視点・切り口で書かれた本は初めて、モノの考え方、実践方法が極めて斬新だ。
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  1. 本の長さ
    240ページ
  2. 言語
    日本語
  3. 出版社
    ぱる出版
  4. 発売日
    2009/8/17
  5. ISBN-10
    482720506X
  6. ISBN-13
    978-4827205060
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商品の説明

著者について

工藤一善(くどう・かずよし)
1963年横浜生まれ。東海大学卒業。株式会社ビッグバン代表取締役。
大学卒業と同時に将来の独立のため商社に入社するも2年で退社。その後1年間、各種商材のセールスに携わる。25歳のときに人材教育コンサルタント会社のアチーブメント株式会社の青木社長と出会い同社に入社。以後4年間にわたりセールスマネージャーとしてアチーブメントの黎明期を盛り上げた。
平成4年7月に賃貸物件専門の原状回復工事会社・株式会社ビッグバンを設立、代表取締役に就任。設立より18年間、横浜・川崎エリアを中心に地域密着型ビジネスに徹底し、地域の管理会社さん、大家さん併せて延べ500社以上と取引を行ってきた。
2008年からは新たな活動として、大家さんにフォーカスした各種講演や自主開催セミナーを展開、自らも大家さんとしての側面を活かしつつ前向きに賃貸ビジネスに取り組む大家さんの活性化に意欲を燃やしている。08年に設立された一般財団法人 日本不動産コミュニティーの神奈川第一支部長も兼任する。

登録情報

  • 出版社 ‏ : ‎ ぱる出版 (2009/8/17)
  • 発売日 ‏ : ‎ 2009/8/17
  • 言語 ‏ : ‎ 日本語
  • 単行本（ソフトカバー） ‏ : ‎ 240ページ
  • ISBN-10 ‏ : ‎ 482720506X
  • ISBN-13 ‏ : ‎ 978-4827205060
  • カスタマーレビュー:
    5つ星のうち3.8 20

著者について

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工藤 一善

工藤 一善

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工藤一善（くどう・かずよし）

1963年生まれ。神奈川県横浜市出身

株式会社ビッグバン代表取締役

大学の卒業と同時に将来の独立のため

商社に入社するも２年で退社。

その後１年間、

各種商材のセールスに携わる。

２５歳のときに人材教育会社の

アチーブメント株式会社・青木社長と

出会い同社に入社。

以後４年間、セールスマネージャーとして

アチーブメント社の黎明期を盛り上げた。

平成４年７月、建物メンテナンス業

として、株式会社ビッグバンを設立、

代表取締役に就任。

設立より25年間、横浜・川崎エリアを

中心に地域密着型ビジネスに徹底し、

地元の個人経営者、不動産会社さん、

大家さん併せて述べ１０００社以上

と取引を行ってきた。

２００８年からは新たな活動として、

大家さんにフォーカスした各種講演や

自主開催セミナーを展開

出版活動を通して、諸団体より講演依頼も多く、

業界の活性化に力を入れている。

連絡先：株式会社　ビッグバン

TEL　０４５－３９０－１１７７　　

FAX　０４５－３９０－１１８８

E－mail　　info@bigvan.net

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上位レビュー、対象国： 日本

ポチ
5つ星のうち5.0 自主管理大家さんにとっては必携の1冊です
2009年8月23日に日本でレビュー済み
Amazonで購入
　 いままで、自主管理をやってきた者にとって、
　誰に聞いたらいいのか、わからない部分も多く、
　手探りの状態で、常に”これでいいのか？”と疑問を持ちながら
　やってきたことが、ものの見事にクリアになりました。
　「何を物件に導入すれば空室が解消するのではなく、良いと思うことはすべて導入してみること。」
　このフレーズにすべてがあるのではないかと思いました。
　これで、だいぶ気持ちが楽になりました。
　そう、良いと思うことは、結果がどうあれ、やり続けることですね！！
　いま、まさにそれを実践しています。
　そして、最後に
　「どうせやるなら、楽しくやろう」、「趣味のようにアパマン経営・・・」
　なるほど、そのとおりかもしれませんね！
5人のお客様がこれが役に立ったと考えています
役に立った
 レポート
コア８
5つ星のうち4.0 勝ち組
2014年9月5日に日本でレビュー済み
Amazonで購入
原状回復工事を生業としながら、著者自らも大家となり、多角的な見方を武器にサポート業者の見つけ方や、業界の裏側を紹介した一冊。

大家として、原状回復や各種修繕は、悩みどころでもある。
できるだけ、金額はおさえたいのは山々だけど、入居者様に迷惑をかけるわけにはいかないし、資産である物件をいい状態で維持するには、そんなことばかりも言ってられない。

そして、金額だけでなく、工期や対応スピードも大切な業者選定基準。

本によっては、主管理をう促す内容や、手が器用だったり、もともと知識があったり、DIYを趣味とする人たちの自主管理ブログに影響されて、自分もやってみよう！と、安易に自主管理やセルフリフォームに手を出す大家さんも多いが、完成度や自分の時間を費やすことへのストレス、工期がかかることなど、簡単にはいかないことも多い。

管理面は基本的に管理会社に任せ、いい職人さんや業者さんとチームを組み、自分でできる範囲でサポートするような管理体制を目指そうと思う。
1人のお客様がこれが役に立ったと考えています
役に立った
 レポート
imagin_777
5つ星のうち4.0 基本が良く分かる内容です。
2014年8月15日に日本でレビュー済み
Amazonで購入
アパマン経営は以外と不労収入ではありません。
事業なので当然なのですが、勘違いして苦労されいる方も多いと思います。
本書ではそのような基本的な心構えが書いてあるのでとても参考になる本です。
ただ実践されいる方には新しい発見はないように思いますが・・
2人のお客様がこれが役に立ったと考えています
役に立った
 レポート
まさ
5つ星のうち2.0 同業者です。感想文の記録として。
2020年6月7日に日本でレビュー済み
同業者です。原状回復工事を主に行っています。
同業なので、気になって本を確認したい為に読みました。
読んでお掃除ビジネスの初め方という本の著者だと知りました。
大家さんの経営に関する事は本題と離れるので省略します。
基本的には原状回復工事だけに絞るとたぶん本の半分程度でしょうか。
それ以外は思想と思い。行動を素早くするとかの基本姿勢。
が大きいと思います。
本人が見ている可能性もある為、多少細かい事ですが、間違っていると思われる所を書きます。

その前に私は、原状回復工事等を行っている業者ですが
建築士、1級建設施工管理技士、1級管工事、監理技術者、建築仕上げ、マンション維持管理、給水掃除工事主任、
排水設備工事責任者、水質管理者、消防点検資格者、ガス機器設置、内管施工士、ガス可とう管接続、あと施工アンカー、2級福祉住環境コーディーネーター、防犯設備士、電気工事士、情報通信エンジニア、情報処理技術者、認定電気工事従業者、照明コンサルタント、家電製品エンジニア、電気工事施工管理技士、FP（保険）
行政書士、宅建、賃貸不動産経営管理士、その他資格と
都の建築工事許可、都　電気工事許可　都　指定給水、都　指定排水、都　廃棄、東京ｶﾞｽ指定店の各行政側に登録をしている業者で、物件を複数持つ大家と、不動産会社（都免許）も系列に持っています。

この手のリフォームというか、原状回復工事の本をよく読みます。
他の本で330万の見積もりが60万になったとかの本やボロ一軒家を購入してリフォームして大儲け的な本を
読むたびに、騙されているなぁと考えています。
その点、この本はほぼ、正確と思っています。
なんか、上から目線ですみませんがほぼ正確。
特に清掃関係は元々が清掃からスタートしている（？正確には不明だが）なので、正確だと思います。

他人に読むことを前提にしていないので、ランダムに書きますが。
まず、エアコンの交換の場合
通常エアコンの設置で弊社等専門はエアコンのドレンの水勾配を考えて設置をします。
よく5-6月頃に大体10件程度は室内機から水漏れがあると連絡が来ます。
ウチで行いましかと連絡すると、他社施工の物です。他社施工でドレンの勾配を考えないで施工する所は案外多くあります。本には室内機の高さの関係で施工出来ないとありますが通常の業者は事前に確認し
出来る出来ないを判断します。本にも書かれていますが、問題はその時に穴あけを新規でするかどうかと
高さの問題をクリアする為にそれ以外の方法を考えます。
一概に大家側が不勉強で高いものにつくとは言えない。
あと、設備品の型番を記録しておき、それを事前に購入しストックするというのがありました。
という事は壊れる時に同じものを設置できるので、工事自体は問題ないと思いますが
ストックするという事は1-2年は寝かす場合もあり、その費用をどうするのか、倉庫代はどうするのか
それが費用対効果にあうのか、直ぐに工事できるが、当然工事する人間のスケジュールもあるので、
翌日等には出来ない場合が多いし、直ぐに工事する理由は入居しているからという事だと思う。
入居時で直ぐに工事が必要なのはトイレ廻りと玄関鍵、給湯器、水漏れ（配管からの）雨漏り程度。
化粧洗面台が例え壊れて排水ができなく使えなくなっても、現場確認後、発注して約1週間程度かかっても
通常は問題があまりないと言える。というよりその1週間の為にあらかじめ化粧洗面台をストックするコストや保管による経年劣化、倉庫代の方のコストが費用対効果に合わないと思う。
居住者としてはすぐに交換が理想ですが、その理想の為に他に予定している工事をすっ飛ばして行うのは
どうなのか？
最悪、ホームセンターにもあるので（大きい所は在庫がある600㍉と750㍉程度は）と思うので
ここの部分はどうなのかと思う。
あとガラスに関しては仮に空き巣に入られガラスを割られた場合でも警察にまず一方し、現場確認後なので
直ぐにはガラスを修理してはダメ。
警察がいいよというのにはたぶんですが、約3時間程度はかかります。（2回経験あり大体の時間）
その後なので、それからガラスを交換します。
現場でサッシを解体しガラスとビートを交換。通常1時間程度。（ガラス交換もします）
なので、ガラスに関しては自社で出来ない場合でもガラス屋に持ち込みでもいいし、それほど急ぎではないと思う。熱割れも破片が飛び散らないので、問題なし。空室になった時点での交換でも問題なし。

原状回復工事でクリーニングで決まるというのは、本音は不動産屋さんも大家さんも
どちらにしろ、クロスや設備関係、電気関係、建具関係等々はこれでいいのか、悪いのかの判断が出来ないので
どうしてもクリーニングのよし悪しが決めてになる。これは入居者も同じ。

第六章の維持管理法で追加してもらいたいのがガラスサッシの戸車とクレセント
これはサッシメーカーはほぼ5-6社に統一されてしまいました。昔は約30社程度はあったので
戸車がない場合が多い。同じメーカーのものでもメーカー自体が無くなって引き継ぎもない。
室内建具に関して記載されているが、室内建具は最悪全体交換でなんとかなる。
サッシ戸車はホントにない。
キッチンセットのメーカーで注意。
同じキッチンメーカーでなくても大丈夫と書かれているが、高さが違う場合があるのと、奥行きが違うので
基本的にはキッチリと寸法をとって確認した方がいい。
キッチンを交換する時に排水位置が違うと穴あけが必要になったり、排水管の変更する場合は変更する配管で
キッチンの床板面を超える場合もあり注意が必要。あとキッチンの引手。
これもビスピッチが同じであれば取付可能なのだが、扉にくりぬきされている引手があるので注意する。
また、丁番も扉の厚さがメーカーにより違うので、丁番交換の場合は厚み、大きさ、扉開き角度、全、半、かずせ
等々も必ず確認。通常汎用品で間に合う形にキッチンメーカーが作っているのはあまりない。
あと10年で大体メーカー側は廃盤指定にする為、丁番もない場合が多い。
その場合は丁番のみ取り置きする。これは丁番は大きくないので、取り置きにスペースが必要ないのと
丁番だけの交換が希望だが、無い為に全体交換にならない為の工夫。
あと、水栓のメーカーでホームセンター専用型番を設けるのは、エアコン等でもそうだが、価格。COM等の対策の為。メーカーにも確認している。通常は同じもの。考えたら分かるが、ホームセンター仕様でちょっと仕様を変えて作るコストの方が高くなる。通常はほぼ同じもの（例えばレバーに印だけつけるとか）をしてそのホームセンター仕様にして型番を変える。OEMも一緒。キッチンのメーカーがパナソニック製で水栓がKVKでも
型番が違う。同じもの。OEMなだけ。
インターフォンの件
区分所有者のオーナーさんの場合は管理組合に確認が必要。
管理組合によっては大きさ指定される場合もあり注意。また、電池式と電源式との違いがケーブルの太さで
考えているようですが、電池式は電池を交換するので、当然素人にも電池交換ができるようになっているので
裏蓋を開けなくても電池交換するタイプなら電池式。
浴室鏡。
浴室鏡は一体型になっているのもあり、注意が必要。
また、白濁した部分はダイヤモンドパッドで殆ど取れるが、鏡内部のサビが浮いているものは交換がいい。
サビ自体は掃除では直らない。あと、鏡交換は裏側が接着剤で設置しているものもあり取って見ないと分からない場合も多いので、注意。
浴室の折り戸の面材。取り寄せ可能だが、取付はかなり大変。廻り枠を取りたぶん吊車も変形している場合が多くビートも色も含めれば約10種類はあるので、通常は交換にする場合が多い。経験者しかたぶん出来ないだろう。
浴室扉のドアノブ。これは円筒鍵と書かれているがたぶんGOALの浴室用の円筒鍵を意識していると思う。
これは廃業になったメーカーもあり結構大変。切断しかないと書かれているが切断は最後の手段だが
ウチも約1/4は切断している。その他は取り外し。
化粧洗面台の注意点が書かている。クロス部分は確かにその通り。これ他の本にはないよ。
現場でやっているのが分かる。あと、追加するなら、床面のCF。新しいものと古いものの奥行が違う場合が多いのと裏側に木巾木だと、化粧洗面台の奥行と上にのるミラーキャビネットの奥行が5ミリ程度かわってくるので
裏側の巾木がなんであるのかを事前に確認しないと段差が発生し、のちのクレームに繋がる。
あとは排水形状と取付背面がコンクリかどうかの確認が必要。
換気扇。ダクト式換気扇で浴室とトイレ、洗面等の2方向から吸気するものを2方向引き換気扇と命名しているが
通常設備業者やメーカーは「2部屋換気扇」「3部屋換気扇」と読んでいる。
命名が違う。
トイレの換気扇は下から設置時にビスを打つので、そのビス部分迄PBがあるのは施工がキッチリと出来ていない証拠。ビス廻りのPBを取らないといけない場合は少ないが一応あるのと、上から打っている場合があるので（PBがない時に換気扇を設置している場合は上からビス打ちしているバカな業者がいる）注意。その時はトイレ天井をある程度開口する必要がある。
メーカーのサービスを利用。
メーカーのサービスはよく考えてから利用をお勧めしたい。
色々とあったが、あるメーカーで不具合部分が分からず何回もこちらに連絡し
最終的には弊社でメーカー修理技術者が見守るなか内部部品を交換し、それでも全額請求された場合もある。
メーカーだから信用できるのは昔。
今は素人が多い。
どちらにしろエアコンの場合もユニット部分と冷媒ガス充填をするだけの場合が多い。
その他の水栓でメーカーを呼ぶのはない。水栓は型番が分かれば分解図があるので
それで部品を発注する。メーカー自体はウチらのような協力店制度になっているので
メーカーに依頼してもウチらが行くだけ（笑）
ちなみにガスも同じ。協力店が行く。
（ＩＮＡＸ、ＴＯＴＯ、ＫＶＫ、三栄）
クロスの在庫は大家さん側でもっていた方がいい。
継続生産をするクロスが多いとは言え通常は5-6年で一新する場合も多い。
弊社のクロスもなるべく厚みと継続を見て型番を決めてお勧めするが
それでも現状回復工事をする時にはなくなる場合も多い。
こっちを化粧洗面台等の保管より優先した方がいい。

ま、長々と書いたが、おおむねこの本は信頼できる。他の大家向けの工事の本よりも数倍いい。
建築士が書いた大家向けの本もよく読むが、大体が自分の得意分野？である素人には分からない
だろうと思って書いてあるのが多い。例えば貯水槽、防水、浄化槽、消防設備、受電設備、エレベーター
そこには具体的に清掃が重要とは書かれていない。
清掃は素人が見ても分かるから。
でも清掃が重要なのは、私も同じ考え。
1人のお客様がこれが役に立ったと考えています
役に立った
 レポート
1棟所有
5つ星のうち5.0 大家さんの自信を深める
2009年11月24日に日本でレビュー済み
Amazonで購入
原状回復業者かつ収益物件オーナーの目線で業者の選び方、
付き合い方などがぎっしり詰まっています。　
大家として情報不足で今までこれでよいのかどうか不安に思っている大家さんには
大変役に立つと思います。
逆にまだ不動産を購入していない人としてはまだ読むのは矢肺と思いますが、
将来のためと思って呼んでおくのも良いと思います。
驚くほどの裏技はありませんが、しっかりとアパマン経営に関する必要事項を
解説していて他の大家さん本とは一線を画します！
1人のお客様がこれが役に立ったと考えています
役に立った
 レポート
あなとそ
5つ星のうち1.0 なんでこんなに高評価？
2011年5月29日に日本でレビュー済み
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私は不動産業界に務め、新参の大家です。
この本をほかの方のレビューを見て、良いのでは？と思い勉強するため購入いたしました。

だが、ハッキリ言って購入して失敗です・・・

理由は著者自身の仕事を美徳化する事しか書いてありません。
美徳化は自身のセミナーで行っていただきたいものです。
読んでいて憤りさえ覚えました。
他のレビューは関係者他、セミナー参加者が記入したものでは？
だから高評価なのでしょう！

新しく大家を目指す方・新参の大家の方々にはオススメできません。
8人のお客様がこれが役に立ったと考えています
役に立った
 レポート
ゴン太くん
5つ星のうち5.0 これからアパート経営される方にもお薦めです！
2009年8月31日に日本でレビュー済み
Amazonで購入
今までのアパマン経営本と違う視点から書かれている本であり、
特に管理会社との付き合い方や原状回復のノウハウ等は
なかなか情報として表れなかった部分であるので、
これからアパート経営を検討されている方にもとても参考になる内容です。
また、今後増えていく敷金礼金ゼロ物件の原状回復費用はほとんど大家負担が
当たり前になる状況でコスト節約するテクニックも書かれているので
一読の価値は有りです。
1人のお客様がこれが役に立ったと考えています
役に立った
 レポート
満室大好き
5つ星のうち4.0 本当にチームに必要な業者を詳細に述べている
2009年8月22日に日本でレビュー済み
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この価格でありながら、かなり専門的で濃い内容であった。
現状回復業者にはどんな種類の業者があり、得意、不得意な面や
かかるコスト、利益体制がどのようになっているかなど、外部では
知りえなかった内容も多数記載されており、自分の取引業者を見直す
よい指南書になりました。
内容が盛りだくさんのため、読むのに時間がかかるくらいであるが、
この本を常に車などに忍ばせ、様々な場面で見直すことにより
よりよい取引が行えたり、よいチームを作成していくことが
できるようになると思います。
単なる業者の宣伝とは一線を画す、著者自身が大家さんでもあり
本当意味での大家さんの立場に立ったアドバイスが盛りだくさんです。
4人のお客様がこれが役に立ったと考えています
役に立った
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