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玉川陽介

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手持ち200万円から始める！低リスク・高利回りの不動産投資単行本（ソフトカバー） – 2011/11/11

玉川陽介 (著)

16

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◆投資のプロも教えてくれない収益指標「ＩＲＲ」の実践手法

本書は、投資のプロが用いる収益指標ＩＲＲと
借り入れによるレバレッジ効果を使って、
資金200万円からできる究極の不動産投資本です。

５年で１億稼いだ新世代の投資家が初めて語る！
表面利回りやキャッシュフローに代わる収益指標「ＩＲＲ」を駆使して実践した
負け知らずの不動産投資法を初公開！

*********************************************************
★元祖カリスマ大家　藤山勇司が驚いた！

新たな超新星が誕生した。携えた“矛”はＩＲＲ、そして“盾”は統計手法！
「こんな方法があったのか…」きっと、皆さんもこんな読後感を抱かれることでしょう。
短期間に脅威の利益を生み出す新投資手法をご覧あれ。
*********************************************************

◎ＩＲＲ（内部収益率）とは、過去の定番である表面利回りやキャッシュフローに代わる収益評価方法です。
◎キャッシュフローの出る物件だけが、本当に良い物件でしょうか。
キャッシュフローのみを見て購入した物件で、破綻した例をいくつも知っています。
「負けない投資」を実践するには、投資ファンドなど、いわば「プロ向けの指標」であるＩＲＲという考え方も知っておくべきです。
◎さらに本書では、富裕層以外の人でも実践できる「借り入れによるレバレッジ」という方法を用いて、実践的に内容を紹介します。

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本の長さ

224ページ
言語

日本語
出版社

ぱる出版
発売日

2011/11/11
ISBN-10

4827206643
ISBN-13

978-4827206647
すべての詳細を表示

商品の説明

著者からのコメント

本書では、投資家でもあり不動産業者でもある筆者が、次の３つの視点で集めた情報を公開しています。

□マクロ経済動向の把握、定量的な収益分析など、経験と勘のみに頼らないプロ投資家の投資手法を、個人投資家でも利用できるように解説。
□不文律と不透明な商慣習の多い不動産業界のルールを一般投資家にわかりやすく伝える。
□日々、業者や投資家として活動してきて、これは良い！これは使える！と思った情報を提供する。

本書、そして本書の元になっているweb上のナレッジベース「不動産投資の杜」（提供：コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ株式会社）を合わせて読めば、セミプロ投資家の知識レベルに到達することができるはずです。

また、本書の購入特典として、東京、神奈川、埼玉、千葉の賃貸マーケットデータベース「賃貸マンション賃料アナリティクス」への無料アクセス権（期間限定）を提供しています。

出版社からのコメント

本書の特徴の一つは、過去の定番である表面利回りやキャッシュフローではなく、株式やＦＸなど投資のプロが用いる収益指標ＩＲＲからアプローチした体験ノウハウであること、さらに、元手資金が少ない人が借入によるレバレッジ効果を使って負けない不動産投資を実践できること、これまでの類書にない斬新な切り口です。実践するかどうかは別にして、知っておいてソンはないと思います。（birdtaki）

著者について

玉川陽介（たまがわ・ようすけ）
コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ株式会社　代表取締役
学習院大学在学中に統計データ処理受託の会社を設立。同社を毎年増収増益で成長させ、2006年にM&Aで上場会社へ売却。その後、不動産投資に軸足を移す。前職で得た統計解析の知識を不動産にも応用し、勘に頼らない、データと根拠に裏付けされた投資手法を実践する。そのかたわら、仲介業者として投資物件の紹介、銀行融資コンサルティングも行う。

About this Title

まえがき−はじめに

　本書の主な内容は、少ない資金から始められる不動産投資と物件の収益評価法IRR(内部収益率)についてです。これは、私自身が自己資金ゼロから事業をスタートさせて利益を上げてきたこと、また、私の得意分野がコンピュータと統計解析であり、それらが投資判断に大いに役立ったことから生まれたテーマです。私は事業というのは、常に少ない自己資金からスタートして、情報の収集と優れた分析力、そして土日祝日もいとわない実行力で大きくしていくものだと考えています。これは不動産投資にも、そのまま当てはまる鉄則だと思います。

　現在の私の本業は、不動産投資と不動産会社の経営ですが、実は、この業界に入るまでは、まったく異なる分野で働いていました。
　子供の時からコンピュータ一筋の生活をしていて、中学生の時はデータベースソフトを作ってネットで売ったり、高校生の時には中古パソコンの販売をしたり、周囲の友人たちとは違うことに興味を持っていたようです。そうしたコンピュータとビジネスの経験を生かして、学習院大学在学１年次に統計データ処理受託の会社を立ち上げました。当時は携帯とパソコン一つ、そしてITの知識だけで大学生が大企業を相手にできる、のどかな時代で、比較的簡単に仕事を取ることができました。仕事の内容は、官公庁や大企業からデータ処理業務を受託、データ分析をして統計レポートを作成することでした。その後、ミニバブルと呼ばれた2006年に2億5,000万円という価格で上場企業にこの会社を売却しました。経営に携わっていた12年間、増収増益を続けた堅実な会社でした。

　私と不動産との出会いは、大学在学中に買った新宿区高田馬場の一室の中古ワンルームマンションです。この物件は、保有中の利回りも高いものでしたが、購入から２年後に５割増しで売却し、利益を確定しました。ここから勢いが付き、その後も、2005年の景気停滞期に購入した中央区京橋の一棟ビルもサブプライムショックの直前に、購入価格より６割以上高く売却するなど、不動産投資を始めてから通算して１億円以上を稼ぎ出しています、これまでに損を出した物件は、ありません。

　なぜ、私がこれまでの不動産投資で、堅実に利益を上げ続けることができたのか。それは、経験と勘が頼りの旧来型の不動産業者たちとは、違う視点で物件や経済環境を見て、投資収益を評価していたからだと思っています。私の用いた指標の一つは、過去の定番である表面利回りやキャッシュフローに替わる収益評価方法であるIRR(内部収益率)です。キャッシュフローの出る物件だけが、本当に良い物件でしょうか。私は、キャッシュフローのみを見て購入した物件で、破綻した例をいくつか知っています。負けない投資を実践するには、耳慣れない言葉かもしれませんが、投資ファンドなど、いわばプロ向けの指標であるIRRという考え方も知っておく必要があるのです。

　そして、もう一つ重要な点があります。本書を手にしている人ならば、すでにご存じの事実でしょうが、不動産は株式などと比べても非常に安定的な不労所得を生み出し、それに頼って生活していくことも可能です。それが不動産の魅力であり、株式やFXにはない利点です。しかし、投資用不動産を購入するのに多額の自己資金が必要であれば、いくら優れた収益評価指標を学んでも、ほとんどの人にとって絵に描いた餅になってしまいます。本書では、借り入れによるレバレッジという方法を用いて、富裕層と言われる人以外の一般の人が実践できる内容を紹介するように心がけています。

　さあ、投資のプロが用いる収益指標IRRと借り入れによるレバレッジ効果を使って、手元資金200万円からできる負けない不動産投資を実践してください。

登録情報

出版社 ‏ : ‎ ぱる出版 (2011/11/11)
発売日 ‏ : ‎ 2011/11/11
言語 ‏ : ‎ 日本語
単行本（ソフトカバー） ‏ : ‎ 224ページ
ISBN-10 ‏ : ‎ 4827206643
ISBN-13 ‏ : ‎ 978-4827206647

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- - 312位投資・金融・会社経営の不動産投資
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著者について

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玉川陽介

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学習院大学在学中に統計データ処理受託の会社を設立。同社を増収増益で成長させ、2006年に上場会社へ売却。その後、個人投資家として国内外の様々な資産へ投資する。週刊ダイヤモンド、東洋経済など経済誌への寄稿・執筆も多くおこなう。書籍は8冊計10万部以上を売上げ。

1978年7月　神奈川県大和市に生まれる

1997年12月　株式会社ジイズスタッフ創業（学習院大学１年時）

2002年3月　学習院大学　経済学部経営学科卒業

2006年8月　株式会社ジイズスタッフの全株式を全数売却

2009年10月　株式会社ジイズスタッフ　代表取締役を辞任

2010年8月　コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ株式会社創業

2011年11月著書「手持ち２００万円から始める！低リスク・高利回りの不動産投資」（ぱる出版）を発売

2012年7月著書「勝者1%の超富裕層に学ぶ「海外投資」7つの方法」（ぱる出版）を発売

2013年11月著書「不動産投資一年目の教科書これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え」（東洋経済新報社）を発売　編集者と営業マンが選んだ東洋経済「ベスト銘柄３０」！に入選

2014年9月著書「海外ETFとREITで始めるインカムゲイン投資の教科書」（日本実業出版社）を発売

2015年3月著書「不動産投資一年目の教科書」の翻訳版「第一次買日本房地產就賺錢」を台湾で発売

2015年8月著書「勝ち続ける個人投資家のニュースの読み方」（KADOKAWA）を発売

2017年3月著書「Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて」（技術評論社）を発売

2018年2月著書「常勝投資家が予測する　日本の未来」（光文社新書）を発売

2020年9月実質的に個人で保有する不動産時価が100億円を超える

2022年2月日本国より紺綬褒章を授章

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Amazon Customer

２００冊ぐらいは読んだだろうか。

2012年7月23日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

いつしか家賃収入が年間５０００万円を越えていて…
そろそろマジメに取り組まないとヤバイと思っている。
そこで今更ながら不動産投資関係の本を読んで勉強している。
すでに２００冊ぐらいは読んだだろうか。
このジャンル、くだらない本や焼き直し本も多いので
すっかり１０分ぐらいで読めるようになってきた。

「○年で○億でハッピーリタイア！」
「貧乏で不細工でコミュ障でもマンションオーナーになって月収１００万円！」
…みたいな本も不動産業界を盛り上げる一助というか
業界の養分を集めるためには必要悪なのかもしれないけれど
ハッピーリタイア！といいながら必死に壁紙を貼ったり
日々情報商材をせこせこ販売しているようなのは
リタイアでなく内装業者に転職したたけじゃねえか！と思うわけで。
そんな本ばかりの中でこれはじっくり時間をかけて読まざるをえず
ひさびぶりに満足度が高かった一冊。

著者の考える不動産投資のメリットは
ハイレバレッジがかけられることと、
返済さえしていればロスカットされないこと。
…と、なれば投資法もそれを最大限活かせる戦略となる。

イメージとしては都心のいいとこの住宅地の
それなりにピカピカの２億ぐらいのＲＣマンションを
利回り８〜９％、２％ぐらいの銀行で９割ぐらい借りて購入。
地価上昇するようなタイミングで売却！といった感じだろうか。
キャッシュフロー重視の田舎のＲＣ巨艦では
地価上昇メリットがとれずに、最後は儲からないし…
ソシアルや再建不可などではまともにレバレッジがかけられない。

賃貸需要に関して経済圏の考え方をしている点。
そして経年による賃料下落について
統計データをもとに数値を落とし込んでいる点が新しかった。
このあたり思いつきの数字でシミュレーションをして
必要以上に甘くなったり辛くなったりしがちなところなので
かなり統計データは勉強になった。

レビューをここまで読んでくれた人には
他にもおすすめするなら…

『愚直でまっとうな不動産投資の本』
『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法借りて増やす技術』
『誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略改訂版』

このあたりだろうか。大家本マニアの人。
何かオススメがあったらコメントよろしくです。

89人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

Amazonのお客様

理論的な物件選択手法を身につけたい人は必ず読むべき本

2013年7月24日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

さて、問題です。下記のような3物件があったとします。
あなたの自己資金を最も効率的に増やしてくれる物件はA〜Cのうちどの物件でしょうか。

物件A：販売価格の８０％までローン可能。表面利回り15%、15年後に売却することになっていて、売却損想定は30%。
物件B：販売価格の９０％までローン可能、表面利回り10%、10年後に売却することになっていて、売却損益は0%
物件C：フルローン可能。表面利回りは5%、5年後に売却することになっていて、売却益は30%
（物件価格や税金は同一。金利は２％固定。毎年のインフレ率１％固定。空室率２０％固定。これ以外のリスクは考慮不要の前提）

筆者が提唱するIRRはこのような一見比較しにくい物件を尺度を統一して、公平に的確にできるだけ厳密に比較するための指標です。
上記の質問に答えるための考え方や計算方法がわからない方は、投資物件選択の際に損をすることになるかもしれませんので、
物件購入の前にぜひIRRの考え方とそれを算出するための計算式を勉強されることをお勧めします。

なお、IRRの説明を含んだ本には、猪俣さんの誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略改訂版もありますが、
こちらは書き方が難しすぎるので投資の勉強などをそれなりにしていない人にはついていけない内容です。

一方、玉川さんの手持ち200万円から始める！低リスク・高利回りの不動産投資は
初心者にもやさしく、IRRの考え方の大切さや計算の仕方を指南してくれます。

なお、理論自体は目新しいものではないというレビューもあるようですが、
それはファイナンスの勉強をしていらっしゃる方だからこそのレビューでしょう。

私はAMAZONで評価が高い順に20冊は不動産投資本を読んでいますが、その中では
上記の2冊以外にIRRの考え方を説明されている本は知りません。

また、多少ファイナンスの知識がある方でも不動産投資にその考えを具体的にどのように
当てはめれば的確なのかわからない場合も多いと思いますのでこの本を読む意義は大きいと思います。
非常にお勧めの一冊です。

20人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

Amaメタ

良書です。

2017年1月16日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

実に基本的な事が書かれていますが、
網羅的に実践的に書かれたものはほとんどありません。

初心者向けか、理論の話になり実際に勉強するにはこういう本があればいいのにという
部分は対外がありません。

この本はそのかゆいところに手が届く本です。
IRRの考え方はファイナンスを含めわかりやすく大変役にたちました。

2人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

Kanrekky

定価では、おすすめしません

2012年11月24日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

確かにこの高評価は異常です。なので、バランスをとるためにもレビューを書きます。結論としては、一般の大家さんやその予備軍の方が、期待して読む類の本ではありません。
　まず、例によって、副題の「手持ち200万円から始める！」には何の意味もありません。100万円だろうと500万円だろうと関係ありません。
　次に、テーマと思われる「保有期間のすべての収益率を自己資金ベースで考える」ということは目新しい手法でも何でもありません。自己資金を少なくして借入を多くすればIRRなる指標は高くなります。しかしながら、借入が増えることによるリスクについてはほとんど語っていません。さらに、金利が上昇し物件価格が下落することを想定しながら明確な対応策は書いてはありません。
　本書の結論としては、都心のRC築20年のマンションをフルローンで買え、となりそうです。そして、残債が減ってきたら売却して利益を確定させろ、でしょうか。これって、ごくごく普通の投資思考ではありませんか。その証拠に、天下無敵(？)のIRRを紹介した後で、融資・物件・購入・空室・修繕・管理・売却と何故か初心者向けの講座が始まります。そして、この融資〜売却までを適切に行えば、IRRだろうとNOIだろうとキャッシュフローだろうと、指標については、何であろうとそれほど問題なさそうです。
　投資のいろんな場面で、一つの考えを紹介した本とみれば無価値ではないでしょう。「バブルス1964」さんお勧めの「愚直でまっとうな不動産投資の本」を読まれて、本書の激安中古本を読まれるのがいいと思います。

46人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

大目玉

評価に非常に疑問が残る

2012年10月12日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

高評価につられて買ってしまったが、真新しいものは、ほとんどなく

著者が作り上げたIRRなる指標もわかりづらい。

インチキコンサルタントの手法。

また、不動産業者を敵にまわすような著者の値切り作戦は、読んでいて不愉快。

こんなに高評価になるのは、仲間が評価を書き込んだのではないか？と邪推してしまった。

12人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

ilcd012

秀逸！

2011年11月16日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

不動産投資に関する書籍はほぼ全てを読んでいますが、
資産形成という大枠における不動産投資のポジションを
位置付け、そのポジションがマクロ経済環境によって
時々刻々変化することを論理的に提示している数少ない
書籍の一つであると思われます。
秀逸なのは、論理的である一方で、論理のみでは測り
きれないファクターが不動産投資という特殊な分野には
あるということを認めているという事でしょうか。

別の方のレビューにExcelシートが優れているとありましたが、
2012年3月まで閲覧可能な賃貸マーケットデータもかなり
優れています。
単純なピラミッド構成ではなくなっている日本国内環境を
捉えるには単純な平均値という手法ではなく各種の
統計処理手法が必須となりますが、その考えに基づき
処理されたマーケットデータが提供されています。
必見です。

7人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

トモキ

中々思っていたのは

2013年4月4日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

期待通りにはいかないが、こんな方法もあるんだというのが、大分分かった

2人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

とも

本の内容、おまけともに充実！

2011年11月18日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

今まで不動産投資に関する本を読んだ中で最も論理的に説明されている本だと思う。
そのため何冊か不動産投資に関する本を読んで基本的な考えや流れを抑えた後で読むのをオススメします。

この本の他書との決定的な違いは出口戦略まで考えた不動産投資全体の流れを説明している点である。
他の成功体験記等とは違いどうすれば読者が不動産投資で勝てるかを考察している。
例えば不動産投資における様々な可能性をシミュレーションしており、一定の行動指針を与えてくれている。

融資の重要性について特に力を入れて説明しており、
個人投資家は不動産投資においては評価損が出てもロスカットをされず利益が出たときには投資家の物
、と融資のメリットを説明している。
また、忘れがちである重要な貨幣価値の考え方を再認識させてくれる。

購入者特典として提供されているIRRのExcelシートが使いやすく収支のシミュレーションをするのが楽になった。
もう一つの統計データベースも統計の専門家として作成しただけあって非常に参考になる。
この特典だけでも十二分に素晴らしい。

11人のお客様がこれが役に立ったと考えています

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