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たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術 単行本 – 2012/4/19

石渡 浩 (著)
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購入オプションとあわせ買い

【9刷りのロングセラー! 】
銀行融資を受けて不動産で純資産を増やす!

大学院修了直後にひとりで起業した資本金1000万円の不動産投資会社が、
4年間で純資産6億円(資産16億円 - 負債10億円)へと急成長! その秘密を教えます。
不動産投資は、キャッシュフローより純資産を重視せよ!


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本書では、「純資産を重視」した、より安全で高収益な新しい不動産投資スタイルを提示します。


▼本書の構成
序章 私が実践した「借りて増やす技術」
第1章 職業・年収も関係無し! 融資で資産を作りなさい
第2章 不動産鑑定評価手法を活用! 賢い物件選択の仕方
第3章 「業者価格」以下で収益不動産を購入する! 実践ガイド
第4章 今でもフルローンが可能! 最新の融資攻略法
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  1. 本の長さ
    240ページ
  2. 言語
    日本語
  3. 出版社
    SBクリエイティブ
  4. 発売日
    2012/4/19
  5. 寸法
    13 x 1.9 x 18.8 cm
  6. ISBN-10
    4797368233
  7. ISBN-13
    978-4797368239
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出版社より

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不動産投資の魅力のみならず、様々なリスクも書いています。本書を読むことで不動産投資を避けて別の方法を考える人がいれば、それも本書をお買い下さったことの価値になるものと思います。本書を通して、1人でも多くの人が融資を利用した不動産投資や会社経営に詳しくなり、今後の資産運用・資産形成や事業運営の参考になれば、著者としてこの上ない幸せです。

日本の不動産業界では鉄筋コンクリート造のマンションは建築後40～50年で価値がゼロと評価されますので、築後20年の物件を買って25年間で減価償却計算すると、毎年４％（25分の１）ずつ物件価格が下がる計算になります。表面利回り10％のマンションは営業費用を差し引いた純利回り8％程度になるのが一般的です。

①の原価法とは、土地を「単価×面積」、建物を「建物単価（新築時の単価）×面積×現価率（経年減価分を除いた現在の価値残存率）で計算し、両者を足し合わせて評価する方法です。この原価法により求められた価格を「積算価格」といいます。

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たまに低利回りでもピンとくる物件に出合うことがあります。それは、「ここで利回り10％未満では買う人はいないだろうな。でも土地の価値は高いから欲しいな」と思える物件です。その手の物件を見つけると、相場の利回りで、つまり収益価格で不動産価格を算出して、指値の買付申込をします。

買うときと売るときの評価法を変えます。購入は、収益価格2億4000万円で仕入れ、売却は…購入は収益還元法で一棟まるごと、売却は取引事例比較法を使って区分ごとに売ってゆけば、売却益を得られます。

個人向けアパートローンを利用できる場合を除いて、他の金融機関では、「まずは保証協会付きから」と言われるのが通常です。ですから、高額な購入案件以外の実績作りとして、保証協会付き融資を利用することをお勧めします。

商品の説明

著者について

●2007年慶応義塾大学大学院経済学研究科修了。大学院在学中の2005年12月に不動産投資を始め、大学院修了後の2007年4月に不動産投資会社を設立して賃貸業に専念する。2012年3月現在までに所有するのは、アパート・マンション20棟194戸、区分所有マンション20戸、一戸建て11戸の合計225戸。年間賃料収入は約2億円となる。
●また、2009年1月からブログとメールマガジンによる不動産投資情報提供を開始し、不動産賃貸業の傍ら、講演・執筆活動にも取り組む。講演は不動産会社・証券会社・不動産ポータルサイト運営会社などの主催者から招聘されて出講するものに加え、 自身で企画・募集し、メールマガジン・ブログ読者を対象に、有料セミナーの申し込みを1日300人から受けた経験を持つ。インターネットを利用したセミナー集客のプロでもある。現在、不動産投資とその講演・執筆に加え、融資やインターネット集客について中小企業経営者向けの情報提供活動も行っている。
● 現在、不動産投資とその講演・執筆に加え、融資やインターネット集客について中小企業経営者向けの情報提供も行っている。

登録情報

  • 出版社 ‏ : ‎ SBクリエイティブ (2012/4/19)
  • 発売日 ‏ : ‎ 2012/4/19
  • 言語 ‏ : ‎ 日本語
  • 単行本 ‏ : ‎ 240ページ
  • ISBN-10 ‏ : ‎ 4797368233
  • ISBN-13 ‏ : ‎ 978-4797368239
  • 寸法 ‏ : ‎ 13 x 1.9 x 18.8 cm
  • カスタマーレビュー:
    3.9 5つ星のうち3.9 76個の評価

著者について

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石渡 浩

石渡 浩

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2007年3月　慶應義塾大学大学院経済学研究科　修了

2007年4月　不動産投資会社である石渡住宅サービス（現商号ベターライフプロパティ）を資本金990万円で設立、初代代表代表取締役に就任

2016年4月　同社全株式をフィンテックグローバル子会社のベターライフサポートホールディングス等に約5億円売却し、同社を上場企業の連結子会社にして代表取締役を辞任

現在、不動産賃貸業の傍ら、不動産経営者や小規模事業者への助言業務等を行い、また、高等教育機関での非常勤講師も兼担する。

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初心者には難しい内容だがとても参考になる本
5 星
初心者には難しい内容だがとても参考になる本
不動産素人には最初は難しくて理解できないかもしれないが、何度も読むとだんだんと理解できてきて、とても参考になると分かると思います。低金利時代だから不動産投資というのは納得。
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上位レビュー、対象国： 日本

まる
5つ星のうち5.0 BSに注目している点が秀逸
2023年12月12日に日本でレビュー済み
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不動産投資本界隈では利回りの高さやキャシュフローだけをクローズアップしがち。
その方が一般の人にはわかりやすいし売れるのだろうが、本質はBSにあると思っている。
その点、本書はBSの観点で不動産投資を語っている点が素晴らしい。
1人のお客様がこれが役に立ったと考えています
役に立った
 レポート
chiludo
5つ星のうち3.0 軽い気持ちで読むと難しくて眠くなる恐れがあり
2015年6月19日に日本でレビュー済み
Amazonで購入
タイトルに惹かれ、購入。

タイトルからして面白そうな本かと思いきや、
現実的な不動産投資の手法や考え方が書かれて
います。

この手の本を読む場合、「どんな方法でスタートを切ったのか」かが気になる所で
（土台作りというか、不動産投資を始める為の初期資金の作り方みたいな）
著者は学生時代に「株」で稼いだ軍資金が１０００万程あり、それで区分所有を
コツコツ買い増しして資産を築いた部分には個人的にちょっとガッカリでした。
私も田舎の方で不動産業兼家主業を営んでおりますが、それだけ現金を
持っていれば地銀なら高確率で融資してくれますし、難なく好スタートを切れると思います。

ただ、著者は不動産を購入する際、確実な値段で購入しています。
保有物件も増えてくると甘くなりがちですが、しっかりとボーダーラインを引き
着実に増やしている姿勢、考え方には勉強になりました。
9人のお客様がこれが役に立ったと考えています
役に立った
 レポート
yokomoko
5つ星のうち4.0 結局はアパート・マンションを土地値以下で買いなさいということ
2019年1月13日に日本でレビュー済み
Amazonで購入
本は上記のことが書かれて内容は良いです。土地値以下で買うことでPLでの純資産の見栄えが良くなり銀行からも評価が高くなるとのことです。キモになるのは銀行の融資でアパートローンでなく事業性融資での取引の必要性を伝えています。プロ化し最終的には会社で買った耐用年数切れの物件達を株式譲渡で個人資産にもどすという頭のいい方です。ただこの方のメルマガをフォローしてたら、スパムのような広告を勧められて信頼が消えてしまったため星１つマイナスとします。
13人のお客様がこれが役に立ったと考えています
役に立った
 レポート
わくわくリッチ
5つ星のうち5.0 不動産融資の新しいルール
2012年5月5日に日本でレビュー済み
Amazonで購入
　『金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法』に「学校へ行き、仕事に就き、せっせと働き、お金を貯め、401ｋに積み立てろ」という記載がある。これは日本であれば高度経済成長期の古いルールである。

　今回の石渡浩著『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術』は「アパートローンを長期で引っ張ってキャシュフローを得る」というのが古いルールであることを示している。

　新しいルールは何か。事業性融資である。
　
　本来アパートローンのほうが金融業界では例外な融資で、事業性融資が本来の融資の姿である。
その本来の姿に戻ったということだ。
そしてルールが変わったなら、借りる側も新たなルールに適応しなくてはいけない。

　現在、アパートローンを借りるとしたら、高い属性と自己資金が１割〜３割と必要。
そして高い属性ゆえに所得税の累進課税の影響で、キャッシュフローが悪くなり何のための不動産投資か分からなくなる。

　著者は法人を設立し、財務諸表を良くすることで融資を引いている。
金融機関は、財務諸表を下から見る。
すなわち貸借対照表なら純資産の部、損益計算書なら経常利益。

純資産が厚く、経常利益＋減価償却費＞借入金返済額であれば、後は物件次第で上限なく融資可能だ。

　投資という観点から見れば、購入から売却までのトータルの利益で見る必要があり、保有中のキャシュフローに加えて、いかに高く売却できるかが重要となる。それには収益性にプラスして資産性も考慮する必要があり、著者は土地値以下で物件を購入している。

　金融機関も地域密着型のところから借りており、まずは少額の融資から開始し、返済実績を作り、保証協会付け融資からプロパーへと進んでいる。

　現在、出にくくなっているフルローンも事業性融資なら出る。
そういう私も５年前に法人を設立し事業性融資でフルローン、場合によってはオーバーローンで買っている。

　また事業性融資であれば、耐用年数を超えても信用棄損にならない。
こちらも私自身、耐用年数を超えて融資をしてもらっているが、次に他の金融機関で事業性融資を受ける際に既存の耐用年数超過融資が問題になったことはない。

　フルローン対応可能な金融機関の選別について本書に書いてある。
フルローンの是非はともかく、このような金融機関と付き合うことが規模拡大の要である。

　不動産投資における小口分散と組み合わせについても言及してあり、この通りである。
著者は区分所有そしてＲＣとアパートの組み合わせだが、地方だと戸建で小口化そして高利回り・高積算中古木造と新築木造の組み合わせを考えたい。

　著者は短期間に急成長したわけでなく、着実にステップを踏んでいる。
このステップを同じように踏んでいけば「サラリーマンを副業に、不動産賃貸を本業」にすることも充分可能と思われる。

　著者の言うとおり、融資に依存した不動産賃貸業はリスクが大きく、ほかに継続的収入があることが望ましい。

　不動産投資の最大のリスクである金利については金利オプションでヘッジしているとのことで、著者のブログ「不動産投資家 石渡浩のブログ」かセミナーで詳細が語られると思うのでウオッチしておく必要がある。

　事業性融資でも５年固定・１０年固定を選べる場合もあるので、当該期間、物件を保有し続けるのであれば金融機関に相談してみたら良いと考える。

　巷間でまことしやかに語られていることが、本書では覆されている。

不動産投資という視点も大事だが、不動産賃貸業のプロ、そして代表取締役として経営者としての資質も問われる。

　ルールは代わり、アパートローンから事業性融資へ、アマチュアからプロへ、そして副業から本業へとシフトしなければならない。
その新しいルールを知らしめるのが本書であり、星５つでオススメする。
132人のお客様がこれが役に立ったと考えています
役に立った
 レポート
うろたけ
5つ星のうち2.0 本書の融資スキームは2022年現在でも通用するのでしょうか？
2022年12月12日に日本でレビュー済み
Amazonで購入
不動産投資とは銀行から融資を受けて自己資金のみでは入手できない物件を購入して利益を得るのがキモである。これは本書に限らずあらゆる指南書で強調されていること。著者は学生でいわゆる「銀行属性」が高いとは言えない層ですが、その著者が銀行融資をいかに効率よく引き出してきたか随所に力説されています。
が、ここでスルガ銀行がこれでもかと繰り返し登場するところにこの本の古さをかんじました。かの「かぼちゃの馬車」不正融資事件を引き起こしたスルガ銀行の融資基準は当時よりはるかに厳しくなっているでしょうから、この本の手法が2022年の今現在通用するのか？注意が必要ではと思いました。
2人のお客様がこれが役に立ったと考えています
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Amazonのお客様
5つ星のうち5.0 具体的な戦略や手法が満載の良著
2013年7月23日に日本でレビュー済み
Amazonで購入
「どのような種類の物件を選ぶべきか」や、「相場よりも安く買う手法」も具体的に書いてありますので非常に実践的です。
また、説明は全体的にロジカルです。出口戦略をきちんと説明されているところに好感を持ちます。

なお、この本で筆者が言いたい重要なことは以下の通りです。

１「毎月の収入だけに目を奪われるな、資産価値の下落を無視すれば破たんする。」
２「土地価値以下かつ、利回りが高い不動産を見つければ良い。」
３「理想の価格の物件がなければ上手く値切れ。相手が納得しやすい理論的な言い方をしろ。」
４「土地価値以下で物件を買えれば、買った時点で儲かっているようなもの。さらにその場合、銀行を選べばフルローンも可能。
また、将来的に担保に余力がでてくるので新しい融資も組みやすい」

上記の根拠の説明も納得ができるものでした。
「ロジカルかつ実践的」な本は有益かつ貴重ですので★５です。

（蛇足ですが、気になった事）
73ページの太字部分に
『「収益価格を基本とし、かつ積算価格以下が妥当な売却見込み額」だと考えるべきでしょう』
とありますが、これはあまり説得力がないように感じました。
なぜなら、積算価格が市場相場よりも低くなることも多いためです。
（一等地の築古の区分マンションなどはほとんどそのような傾向かと思います。）
他の本はキャッシュフロー偏重なものが多いですが、この本は逆に積算価値偏重です。
私はどちらに偏重しすぎるのも良くないと思います。
キャッシュフローに優れている物件、積算価格に優れている物件はともに魅力的ですので、
それぞれの物件から得られる収益予想を厳密に計算し、
どちらがトータルで有利な物件かを明確にしてから投資するべきと考えます。

このような性格の違う物件のモノサシを統一して比べるには
玉川陽介さんの「 手持ち200万円から始める！ 低リスク・高利回りの不動産投資 」で説明されているIRRを使った手法がお勧めです。
（少し難しい本ですが、猪俣淳さんの「 誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版 」でもIRRの説明があります。）
7人のお客様がこれが役に立ったと考えています
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Amazon カスタマー
5つ星のうち3.0 内容は忘れました。
2014年7月11日に日本でレビュー済み
Amazonで購入
まったく、内容を思い出せないので、本当に自分が買ったのかどうかも不明。
多分、あまりインパクトがなかったのでしょう。
もしくは、もう年なのでボケてきてるのかな。
参考にならなくて申し訳ない。
4人のお客様がこれが役に立ったと考えています
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たいもん
5つ星のうち4.0 不動産収入で不労所得を夢見ているサラリーマンは、この本は必読です。
2014年7月6日に日本でレビュー済み
Amazonで購入
当方、元信金マンですが、この本は実体験をよくまとめてある本だと思います。
稼ぎ方ではなく、融資付けについての勉強の「いろは」の「い」はこの本で充分だと思います。
正直、事業性資金以外のローン付けを考えて不動産投資をする人がそんなにいるのかな？なんて思っていましたが、きっと多いんでしょうね・・・
個人で借り入れたアパートローンなんて、銀行/信金の融資担当から見たら多少の担保割れでも借り換え案件でウマウマなんですが、築20年を超えるとなかなか厳しいというのも事実。

この本で一番感心したのは、とにかく複数の銀行に融資をアタックする事を勧めている事。
サラリーマンだと銀行は行く時間もないのかもしれませんが、はっきり言ってこの本に書いてある事を何かの理由で否定するならば、多分その人は不動産投資に向いていない人だと思います。

そこまで言い切っても良いと思えるくらい、この本は融資の入り口部分についてよくまとめられていると思います。
5人のお客様がこれが役に立ったと考えています
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