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中古ワンルームマンションで収益を上げる!―管理会社20年のベテラン社長が書いた! アパート1棟買いより都内の1室買い! 単行本 – 2007/7/3

重吉勉 (著)

14

すべての形式と版を表示

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購入オプションとあわせ買い

今ではお馴染みなったマンション投資。でも、実態は「考えているより儲からない」という声が多い。その理由の第一は”管理”を疎かにしていること。部屋さえあれば住人は来る--と思いこんでいることだ。本書は管理会社一筋25年のキャリアを持つ現役社長が収益の上がるマンション投資法公開。不動産のプロしか知らないワザを教えてくれます。

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本の長さ

222ページ
言語

日本語
出版社

かんき出版
発売日

2007/7/3
ISBN-10

476126439X
ISBN-13

978-4761264390
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商品の説明

著者について

昭和37年生まれ。石川県小松市出身。早稲田大学社会学部中退。平成2年、「株式会社日本財託」を設立するが、まもなくバブル景気が崩壊。それまで羽振りのよかった不動産会社が次々と倒産。地獄のような苦しみを味わうなか「生き残るには地道な固定収入が大切だ」と気づき、「不動産業の原点は管理業だ」と確信する。平成19年現在オーナー数は2000名を超え、4560戸を管理。年間を通じて99%以上という他社には類を見ない高い入居率を維持している。20年間の不動産管理業務を通じ、不動産投資で成功した人よりも、失敗した人を多く見たこと、そして、著者自身もバブル崩壊で失敗した苦い経験があることなどから「失敗しないための不動産投資法」などのセミナー活動を積極的に行う。「管理を通じてお客様と一生涯のお付き合い」を経営理念として、もっとも信頼される不動産管理会社をめざしている。

登録情報

出版社 ‏ : ‎ かんき出版 (2007/7/3)
発売日 ‏ : ‎ 2007/7/3
言語 ‏ : ‎ 日本語
単行本 ‏ : ‎ 222ページ
ISBN-10 ‏ : ‎ 476126439X
ISBN-13 ‏ : ‎ 978-4761264390

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重吉勉
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栗田武司

本

2015年4月5日に日本でレビュー済み

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これから先の事を考えて参考資料にしたいと思い購入しました。とても参考に成りました。

2021年7月28日に日本でレビュー済み

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時代は常に変化してるから、著者はこれで収益を
あげられたかもしれないけど、これからってどーなの？と
思いました。

2008年2月24日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

この本は非常に参考になりました。不動産投資のノウハウが初心者にもわかりやすく、納得のゆくように書かれています。著者の経営している会社の紹介に近いのですが、実際、不動産投資を行うには、信頼できるパートナーを必要としますから、むしろその方が好都合であったように思います。ロバート・キヨサキさんの「金持ち父さん貧乏父さん」に刺激された人を意識して書かれていますので、読まれた方にはそれこそ実践編として読めるでしょう。

3人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

coach

ワンルームマンションの入門書としてはいいと思う。

2014年7月20日に日本でレビュー済み

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不動産投資として、1棟ものにするか、ワンルームマンションにするか、
悩ましいところだが、ワンルームマンション投資のメリット、デメリットを認識するには、
とても良い本と感じた。

これから不動産投資をしようかと、悩んでいる方はまず読んでみるとして良いと思います。

役に立った

孔明

「自社の管理の宣伝」的な側面が強い著書。「納得できる部分」と「？と思う部分」が混合している。

2011年4月7日に日本でレビュー済み

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後に発売された同じ著者の「東京のワンルームマンションを3戸持ちなさい」のほうを先に読んでいました。
ワンルームマンション投資に特化した内容の本です。

まずワンルームマンション投資は何のためにするのか？という疑問に対する回答は
「老後の年金だけでは生活するには足りないので、それを補う収入を得るため」ということです。
ですので、月に数百万円の収入を得ようなどという大きな話ではなく、あくまでも「ささやかな収入を年金収入にプラスできるようにしよう」というのが著者のいう目的になります。

なので目的に対するところの手段という点では一応明確に一本線が通っているように見えます。
ですが、不動産投資の中でも「ワンルームマンション投資」は懐疑的な点が非常に多い。
著者はワンルームマンション管理を主とした不動産会社「日本財託管理」の社長です。
つまり長年に渡って「不動産業界側の人間として物件を顧客に対して売ってきた人間」だということを忘れてはいけません。
決して素人が自ら区分マンション複数を購入して経営を成功させてきたわけではないのです。
ですので、どうしても「売る側の目線での都合のいいことを言っているな」という印象が拭えません。
カバーに掲載されている著者写真は「恵比寿顔」で人を騙したりカモにしたりするようには見えません。
この顔で言われたら「大抵の人は信じてしまう」のではないかと思うくらいです。

実際の区分マンションを購入する場所を東京都にだけ絞り込むことで空室リスクを軽減させるなど、納得できる部分もありますが、
その一方で明らかに都合のいいことを書いていると思われる箇所があります。
以下、
・「マンションは現金が必要なときはいつでも時価で売却できる。時価より少し安くすれば買取業者がすぐに買い取ってくれます」
→業者は商売で買うのだから当然に「買い叩かれる」。いつでも売却可能などと書いて、流動性の小さい不動産を株式と同じように考えているのか？
・「定年退職まで借金を全て完済できれば、あなたの老後は間違いなく経済的自由を得られます」
→老後に残るのは「築が30〜40年以上経過した物件」である。そんな物件が新築物件や築浅物件と同等の競争力を備えているわけがない。さらに裏を返せば、ローンが完済できなければ破産等の悲惨な末路が持っているのだということ。
・「（2007年の本出版時点で）長かったデフレ時代がおわり、ついにインフレの時代に突入したことを実証しています（路線価格が上昇したことを指摘して）」
→2011年現在で、この記述は既に間違いであることが証明されてしまっている。デフレは未だ進行中だ。
・「（東京の人口だけが安定して増えると前置きして）企業の若手雇用が活発に行われるようになり、最近では上場企業でさえ求人難に陥っているといわれ、今後も安定した雇用が期待できます」
→雇用は正社員ではなくパートや派遣社員等の身分の安定しない、非正規労働者が増えているのである。景気が悪くなれば先に首を切られるのはそういう立場の人間。そうなったら彼らは当然に賃料を支払えなくなりますよ。賃料の払えない単身者が多く集まってもオーナー側には無意味。
・「賃貸住宅需要も単身者または単身世帯へのワンルームマンションへの需要がますます高まっています」
→日本は「少子高齢化が進んでいる社会」だという視点が置き去りにされている。それを考えれば将来的に単身世帯は減少していくはずであるが。確かに結婚が晩婚化しているなどもあるが、少子化に触れていないのはそもそもおかしい。

喩えて言うのならば「トランプのババ抜き」のように正しいと思われる解釈と、明らかに間違っていると思われる解釈が「シャッフルされて（混ぜられて）記載されている」点がタチが悪いと感じました。
これなら聞く側は「判断に迷う人間が続出して」そのうちの半分でも購入する側に傾けば会社側としては十分に商売になるはずです。

さらに中盤から後半に掛けては、いかに物件の管理が重要かということをコンコンと説き、その管理を託すことが出来るような業者は
「（自分が社長を務めている）日本財託管理しかありえない」というような結論に辿り着いています。

これでは要は「自社の宣伝が本の構成の大半を占めているだけ」ですね。
ワンルームマンション投資を読者に始めさせて、物件の管理は自分のところの会社にさせることで自分たちの会社は利益を得られるというわけです。
ホントにワンルームマンション投資が確実に儲かるのでしたら、分譲会社が自分で独占するはずです。
何でそれを不動産の素人に「電話でしつこく勧誘したり」「セミナーまで開いてみたり」「こんな指南本まで出版してまで」買わせよう買わせようとするのですか？
ホントに儲かるなら飛ぶように次々と売れていくはずです。つまり・・・・ワンルームマンション経営は「儲からない」んですよ。
だから、業者は素人に売り付けて管理だけで長期収入を得たほうがリスクが低いのです。要は「リスクを購入者に丸投げ」されているんですよ。

この本に書かれていることの全てが間違っているとはいいません。
只、ワンルームマンション投資をこの本で薦めているやり方「基本的に融資を受けて購入する」時点で既にリスクが相当に高いです。
やるなら「現金の一括買い」でしょう。最初に全額現金で支払ってしまえば金利も返済もなく、空室になっても月々の管理費・修繕積立金のリスクくらいに下がる。
さらに、私は不動産業者の人間で一棟マンションやアパートを仲介しているのですが、この本で書かれているような「区分マンション複数戸を融資を受けて購入する」と、
所謂「信用毀損」という状態になり、区分から一棟ものに投資対象を変更したいときなど金融機関から融資を受けることが困難になってしまう可能性が非常に高い。
その際に区分マンションをいくら持っていたとしても金融機関は「担保価値」としてはほとんど見てくれないです。
つまり「1戸も持っていないほうがまだマシ」という状態に陥ってしまう可能性があるのに、著者は一棟アパートを過去に販売していた経験もあるはずなのに
現在の事情が判らないのか、一切記載していません。これでは「片手落ち」ですよ。

とにかく読んで感じたのは「自社の宣伝臭があまりにも強い著書」だという点です。
最終的には「自分のところに来なさい」では、恵比須顔があまりに怪しく見えてしまいます。

35人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

黄石さん

実績に裏打ちされた自信

2008年5月4日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

著者の説に納得の一冊です。不動産投資関連の書籍は多々出ています。
冒頭にも書いておられますが、単なる机上の評論家ではありません、
実績が証明していますね。

博打でない不動産投資の勘所を捉えているように思います。
急がば回れじゃないでしょうか。何事についても言えますね。

2人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

abc

実需で買うのが一番では？

2011年10月18日に日本でレビュー済み

【目的】
・どうしたら安定的な家賃収入を確保出来るか？

【要点】
・出来るだけ立地条件の良い物件（都内、横浜近辺）を確保する。
　需要の高い物件を確保することで、入居者や、物件の流動性、安定的な物件価格を確保出来る。
・価格もそうだが建物の状況、修繕状況、管理会社の良し悪しで成否が決まってくる。

【感想】
・良い意味で、不動産投資が遠のいた。建設会社、管理会社の評判が分からない状況で不動産投資を
　しようというのがそもそも無謀。賃貸経営するなら著者の会社のような所を見つけたい所。
（但し、何も分からないまま委託したら、物件の所有権は自分にあるが、本質的な生命線は管理会社に握られることになるが）

・確かに都内の需要は確かに続くと思う。しかし20〜30年スパンで見たときも本当に東京一人勝ちが続くかと考えるとそうも思えない。
　日本が元気を取り戻すとしたら、地方の復権にかかっていると思うのは私だけか？

・賃貸経営をするということは、ある程度の収入がある入居者を見つける必要性がある。
　私の見立てだと、「ある程度の収入がある入居者」も減少傾向に入るのではないか？
　自分の世話でも大変なのに、相手の面倒も見なければならない。現状としてはそのリスクを抱えることは出来ない。
　まず身の丈にあった中古ワンルームマンションを実需で購入するのが私の場合は無難そうです。（独身の場合）
（購入するにしても、特定の地域に留まり、5年〜10年スパンで見たときに働ける場所があるのが前提ですけど）

2人のお客様がこれが役に立ったと考えています

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金色の星

今後の老後、とりわけ年金の問題を考えると…著者の発言が必須かと僕は賛同します！

2007年11月29日に日本でレビュー済み

重吉勉氏。株式会社日本財宅の会長（＝今は社長、ですかね。）。

この方と真剣にお話ししたのが今から８年前ほど、でしょうか。

正にその通りになっておりますから僕が今更言うこともないのですが…「もし、国の年金だけで生活できない時代が来たら、その時はどう致しますか？」…これが確か社長さんからの提言、アドバイスでありました。

今、平成１９年になりましたが、社会保険庁の詐欺や搾取、こうした馬鹿げた事柄を除いても…実際に老後の年金金額が今、年金をもらっていらっしゃる高齢者の方々同様に貰うことが出来る…こうした保障はまったくない、そうなんです、全くない！…これが今の国の年金制度の一番あやふやな部分、なんですね。

その時、この本では「都内のマンションを１室、買うことの方が余程将来の年金財政にプラスアルファ、として残すことが出来る…。

僕は、この社長が発言していらっしゃる事柄に対して、半分疑いを持ちながらも…でも実は東京に住んでいる人間として「うん、そうだな！」と思う事柄が本著から一杯感じる、また情報として得ることの出来た事柄が多かったです。

東京原住民はもとより、東京で最後まで住もうと思われる方々、などは是非本著を購入して勉強し、「なるほど！」という気づきを発見していただきたいものです。大々的に推薦します。

9人のお客様がこれが役に立ったと考えています

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