![頭金ゼロではじめる〈高速〉収益不動産投資成功法[実践編]ーお金に縛られない自由人の暮らしを早期に実現する方法](https://images-fe.ssl-images-amazon.com/images/I/81gz87WvYAL._AC_UL160_SR160,160_.jpg)
流行の（元）サラリーマンによる不動産投資本。一流企業（？）のサラリーマンという社会的な信用を背景に、銀行から莫大な借り入れを受け、収益不動産を短期間で一気に買い進む。それも頭金ゼロで。ひと頃はやった「通販大家さん」と似ているような、でもどこか少し違っているような。通販大家さんが流行したのは、メガバンクが収益不動産への融資姿勢を緩和した０５年頃〜だったと記憶しているが、この著者が収益不動産を買い進んだのは、まさにこの時期だったのではないのか。本の中には、具体的な購入時期がはっきり書かれておらず、やや不誠実な印象を持った。読者が本当に知りたいのは、０８年のリーマンショック後もこうしたハイレバレッジ型の不動産投資が本当に可能であるのかどうかである。それから、RCマンションを３棟買ったくらいで、サラリーマンを辞めてしまうことが合理的な判断なのか疑問。次の投資が難しくなるんじゃないの？
２ヵ月後に再読したうえで、感想を追加します。
２００５年頃の不動産プチバブル時に勢力を急拡大した不動産の新興企業群を想い出しました。そのほとんどはリーマンショック後の金融危機で資金繰りが行き詰まり、破綻に追い込まれました。代表的な存在がダヴィンチでしょう。
この方が実践している異常なハイレバレッジ型の不動産投資を拝見していると、ダヴィンチの行け行けどんどん路線とどうしてもオーバーラップしてしまいますね。ハイレバレッジをかければ、逆バネが働いたときにはそれだけ厳しいことになることは当然です。
不動産投資は借り入れなしにできないのは事実ですが、過度な借り入れを伴う不動産投資を続けていれば、将来的に入居率が下がって返済できなくなって、あっと言い間に破綻です。高いレバレッジをかけた結果として生み出している利益はみせかけの利益にすぎません。リーマンショックの教訓はまさにそれです。
２０１１年６月に３回目を読みました（読みすぎ？）
結論。この手法で脱サラするのは難しいと思います。
まず、ＲＣの一棟物への投資ですが、１億円の物件で元利金返済後に手元に残るキャッシュフロー（ＣＦ＝ここから税金やら修繕費やらを支払う）は２００万〜３００万円とみられます。年間ＣＦを２００万円と保守的にみれば、５億円の物件に投資して、ＣＦはようやく１０００万円。
将来の大規模修繕や空室リスク、金利上昇リスク、社会保険等の負担を考慮すると、サラリーマンの年収が１０００万円前後の人は２０００万円前後のＣＦは欲しいところ。
とすると、１０億円もの投資が必要になります。自己破産する覚悟をするくらいでないと、踏み切れない投資です。
物件１億円あたり、７００万円〜１０００万円前後の自己資金が必要になるとみられるので、１０億円なら７０００万円〜１億円。
どうせリスクをとるなら、年間配当２０％前後のＲＥＩTなどで回した方が、巨額のお借り入れを起こすよりは、まだマシな印象です。
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