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さいたま市の大宮駅前のソニックシティビルにあります株式会社武蔵コーポレーション社長の「大谷義武」氏の2冊目の著書です。
前著の続編という位置付けで、不動産の管理運営に的を絞って、今後の大空室時代を生き残ろうという内容です。
賃貸業を営むオーナー様を取り巻く環境は日増しに厳しさを増しています。
物件が次々と建築される「供給過多」。
人口減少による「需要不足」。
そして法令の改正による「賃借人優位の風潮」。
正にトリプルパンチを喰らっているような状況になります。
しかも滞納者に手紙や電話で督促して滞納者がそれを威嚇だと受け止めたら、オーナーに懲役刑や多額の罰金刑まで課されるんだそうです。
そんな法案が通過するのではないかと見られている。あまりにも借り手優位な現状。
募集の際に適切な家賃も敷金も礼金も取れないような状態では「オーナー破産」が続出して、結局のところ賃借人にもいいところがないですよ。
行政側はそれを理解していないと思う。
この本で紹介している「PM型（プロパティマネジメント型）管理方式」は業界に多い「一体型管理会社」の利益相反の矛盾を矯正すべく考え出された。
賃貸仲介店舗を持ちながら「管理」と「仲介」を同時に行っている「エイブル」「ミニミニ」等の会社が一体型になります。
この一体型の何が問題なのかというと、管理面ではオーナー様の利益を最大化するという業務を請け負い、その反対で「仲介」ではお客様から賃貸仲介手数料を頂戴するという、片方の利益を優先したらもう片方の不利益になってしまうという矛盾が生じます。
このような利益相反の状態は物件情報の自社だけの囲い込み（仲介手数料を稼ぐために他業者に情報を出さない）なども起こり得る可能性があり、今後の空室率増加時代にそぐわない。それは即ち、オーナー様の不利益に繋がるというわけで、著者は今後は一体型の管理会社は淘汰されていくことを予言しております。
これに対する「PM型（プロパティマネジメント型）」は「オーナーの利益を最大化するために、計画立案して行動していく」という、あくまでもオーナーの側に立った管理であることを強調しています。
「PM型」の特徴は、一体型と異なり自社での募集は行わずに「客付けは仲介会社に依頼します」。
空室募集の手段は大きく分けて3点。
・FAXDM
・電話
・訪問
になります。
中でも訪問は手間と労力は要るものの、最も効果のある募集方法だそうです。
対象物件のあるエリアの客付け業者を優先順位を付けて、1日に40件は回り物件の紹介を依頼します。
これを空室が埋まるまで徹底的にやるそうです。所謂「ロードローラー作戦」とも「どぶ板戦略」ともいうやり方ですかね。
物件がなかなか決まらない理由の第一は「案内の数が少ない」ということです。
案内の数が多ければ「確率論で決まる確率がグッと上がります」。それには賃貸営業マンに推薦してもらわなければなりません。
決めてくれた際に「広告料を支払う」ことは最早当たり前の話です。特に賃貸の需要と供給のバランスの崩れている「札幌市」や「福岡市」などは広告料を4ヶ月分も5ヶ月分も支払っているそうです。それだけ競争が激しいんだということですね。
只、だからといって必要以上に支払うのはオーナー負担が増えて収益を圧迫しますし、不良業者を蔓延らせることになりますので安易な追従は禁物ですね。
それよりも自分の物件の募集図面くらいはオーナー自ら作成してお客様と業者にPRするくらいでないとダメでしょう。
業者回りの際に自作のやる気のある「必要情報を網羅した図面」を配布しながら、営業マンにヒヤリングして自分の物件の短所など聞きだすといいと思います。
後半は「リフォーム」に特化した内容になります。
ここでいうリフォームは「大規模修繕」も含めたものであると考えて下さい。
基本は対費用効果を考えて、「無駄なお金を投じたオーナーの自己満足のようなリフォーム」はしないということ。
リフォームしたからといって、それで「お客が付く」わけではないのです。そこを履き違えないことです。
・部材は普及品を使う。
・フローリングよりもCF（クッションフロア）のほうが費用が安く効果が高い。
・色に工夫して、部屋の印象を変える。
・基本的に備え付けの設備で使えるものは使い倒す。
・新規に取り付けるなら「カラーインターホン」「ウォシュレット」「シャンプードレッサー」が費用対効果が高い。
何でもかんでも新品に交換したり、新規で取り付ければいいのではないということです。
後はガス会社は「都市ガス」だったら「プロパンガス」に変更するといいようです。
オーナー様にとってよりお得なのが「プロパンガス」です。
なぜなら、基本的にプロパンガスは都市ガスのシェアを奪っていかなければならないため、初期投資である工事費用や設備投資をほぼ全てプロパンガス会社で持ってくれるからです。これはオーナー様からみれば大きなメリットになります。
業者の社長の著書ということで、「自社の宣伝本」でなはいのか？という疑念は読む前の先入観としてある程度はあることでしょう。
しかし、実際はそういった宣伝臭は非常に少なく、極めて真っ当な内容の管理運営マニュアルになっております。
著者ご本人とはまだお会いしたことはないのですが、非常に人柄のよさを感じさせる内容です。
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